Ação de Adjudicação Compulsória (modelo)


EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL __________________ DA COMARCA DE ____________________
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora da cédula de identidade RG nº ___________, inscrita no CPF/MF sob o nº _______________, residente e domiciliada à Rua___ (endereço), por meio de seu advogado que esta subscreve (doc. nº __ – procuração), vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, propor a presente

 

AÇÃO DE ADJUCICAÇÃO COMPULSÓRIA

 

em face de nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora da cédula de identidade RG nº ___________, inscrita no CPF/MF sob o nº _______________, residente e domiciliada à Rua___ (endereço), pelos motivos que passa a expor:

 

I. DOS FATOS
 
 
Aos ___ de ____________ de ________, nos termos do instrumento particular de compromisso de venda e compra ora anexo, firmaram os autores com a demandada a compra do imóvel em questão, localizado na Rua ________, nº ________, no bairro _______________, (Cidade/Estado).

 

O referido contrato fora registrado no __º Cartório de Registro de Imóveis de ______________, explicitando a garantia ao direito real de aquisição. Ressaltamos as condições de pagamento então fixadas:

 

1- R$____________ a serem pagos no ato da assinatura do instrumento;
2- 150 (setenta) prestações de R$___________;

 

Além da parcela da entrada, paga no ato, seguem os demais comprovantes efetivos em atestar a quitação das dívidas.

 

No entanto, ao pagamento integral do preço ajustado não se sucedeu a respectiva outorga da escritura de compra e venda por parte da alienante, ora requerida. De fato, ocorreu o inadimplemento da efetiva contraprestação obrigacional por parte desta última, restando atualmente aos autores a presente solução judicial, a fim de obter o definitivo registro da aquisição no competente registro de Imóveis, e habilitando-se como proprietários que são por direito.

 

 
 
 
II. DO DIREITO
 
No caso acima explanado, verificamos que os então promitentes compradores encontram-se impossibilitados de proceder com o registro do título de compra e venda do imóvel, haja vista que a alienante não mais foi encontrada.

 

Deste modo, faz-se indispensável que tal declaração seja suprida judicialmente, ao que aduzimos ao art. 466-B de nosso Código de Processo Civil, que dispõe:

 

466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

 

 
No mesmo diploma legal, temos o art. 1218, do qual podemos extrair a correta aplicação da lei especial em situações como a em comento. Eis que aludimos ao Decreto-Lei 58, de 1937, que trata do loteamento e venda de imóveis a prestação e prevê, em seu art. 16, o rito sumário para os compromitentes que visam seja passada a escritura definitiva acerca de seu imóvel, em face da recusa do alienante.

 

Indo além, vale destacar que nosso vigente Código Civil, e seguindo a tendência das execuções específicas das obrigações, estabeleceu expressamente em seu art. 1418 o direito do promitente comprador a requerer ao Judiciário a adjudicação compulsória de seu imóvel.

 

Trata-se a adjudicação, pois, de “ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado” (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 7ª Ed., Malheiros, São Paulo, 1997).

 

Reitera-se, ademais, que estão preenchidos todos os requisitos para a presente ação, constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e seus termos por completo adimplidos pelos autores, sendo a mora exclusiva de parte da promitente vendedora.

 

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa, ao dizer: “Instigo os Magistrados deste país a dar interpretação ampla ao dispositivo [art. 1418 do Código Civil], permitindo que o registro definitivo seja averbado à matrícula, quando pago todo o preço, independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se de interpretação de acordo com a função social do contrato, e não se choca contra o sistema. E, com isto, estarão sendo beneficiados milhares de adquirentes de imóveis, bem como a arrecadação de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobiliário. Não se esqueça que o Magistrado do século XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social, princípios do novel código” (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, 2ª Ed., Lúmen Júris, Rio de Janeiro, 2006, pp. 684-685).

 

Deste modo, resta inequívoca a possibilidade de se pleitear em juízo que a sentença possa de vez suprir a declaração de vontade omitida. Mais que isso, portanto, requer-se que a própria sentença reconheça a quitação do compromisso de compra e venda, constituindo título hábil, por fim, para a definitiva transmissão da propriedade – com sua direta averbação na matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registros.

 

III. DO PEDIDO
 
Diante de todo o exposto, se requer:
a) Seja julgado procedente o presente pedido, procedendo-se com a adjudicação do imóvel acima descrito, por meio do respectivo registro no competente Cartório de Registro de Imóveis;

 

b) a citação da requerida, para, se quiser, apresentar resposta no prazo cabível, expedindo-se os ofícios de praxe para sua localização;

 

c) a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, por se tratar de pessoa pobre na acepção jurídica do termo;

 

Provará o autor o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidas, em especial a prova documental, conforme os juntados.

 

Dá-se à causa o valor de R$_________________.
São Paulo, __ de _______________ de _____.
Termos em que, pede deferimento.
_________________________
(nome do Advogado)
(nº da OAB)

Ivo Martins

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduando em Direito Digital pela mesma instituição. Proprietário do site educativo advogador.com e do escritório Ivo F.P. Martins Advocacia . Busca, a todo momento, desenvolver métodos para repassar o conhecimento jurídico de forma didática e acessível.

(6) Comments

  1. Boa noite! Dr. Ivo, estou precisando (muito),de um modelo de adjudicação compulsória, achei o seu muito interessante.
    Todavia, quero saber se o sr. poderia me cede-lo, gostaria de usá-lo como modelo com pequenas adaptações as minhas necessidades. Caso conceda, por favor envie para o meu e-mail.
    Muito obrigada,
    Lucia

    • Ivo Martins

      Olá Lúcia.

      Você pode utilizar quaisquer modelos para fins profissionais. Peço, apenas, que não utilize para republicá-lo em outro site, pois o google pune o site em razão de conteúdo duplicado.

      Infelizmente, hoje, não possuo a adjudicação compulsória nos meus arquivos. A peça consta apenas no site advogadoR, devendo ser utilizada por meio da técnica “copia e cola”.

      Att.

  2. Boa noite, Dr. Ivo,
    Nos vários blogs que pesquisei hoje, o seu modelo foi o que mais gostei pela clareza das ideias e objetividade, porém estou com um caso um pouco mais complexo, na verdade um drama – passaram-se mais de 10 anos todos foram quitados, contudo, recentemente (2012) a proprietária da empresa averbou impedimento para novas escrituras a partir da matricula do imóvel sob a alegação “de não ser a proprietária do imóvel, que foi registrado mediante fraude praticada por seu irmão”. Diante de tudo isso minha cabeça ferve, para encontrar a ação mais favorável aos compradores. Usucapião ou adjudicação compulsória?

    • Ivo Martins

      Olá, Ana.

      Na minha opinião, no terreno da adjudicação será imprescindível discutir a questão da propriedade. Nesse caso, incidentes processuais poderão ser levantados pela referida mulher (e.g. incidente de falsidade). Ela ainda poderá buscar a declaração da propriedade por intermédio de ação autônoma, constituindo prejudicial que poderá impedir o curso natural da ação de adjudicação e, a depender do resultado, inviabilizará o sucesso da ação. Neste cenário, se há requisitos para ajuizar ação de usucapião, não vejo porque deixar de utilizá-la. Para o comprador, bastará comprovar a posse “ad usucapionem”, o justo título e o prazo. É um procedimento mais burocrático, porém, mais seguro.

  3. Dr. Ivo em caso de herdeiro-testamentário (único) há necessidade de instrumento de partilha ou simples pedido de expedição de Carta de Adjudicação ?

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